2025 양도세 계산 방법

2025년 양도소득세 계산방법

부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 양도차익에 따라 결정됩니다. 2025년 기준 양도소득세 계산 방법과 절차를 정리하겠습니다.

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1. 양도소득세 계산 공식

1. 양도차익 계산 양도차익=양도가액−(취득가액+필요경비)\text{양도차익} = \text{양도가액} - (\text{취득가액} + \text{필요경비})양도차익=양도가액−(취득가액+필요경비)
2. 과세표준 계산 과세표준=양도차익−(장기보유특별공제+기본공제 250만 원)\text{과세표준} = \text{양도차익} - (\text{장기보유특별공제} + \text{기본공제 250만 원})과세표준=양도차익−(장기보유특별공제+기본공제 250만 원)
3. 세율 적용 산출세액=과세표준×세율\text{산출세액} = \text{과세표준} \times \text{세율}산출세액=과세표준×세율
4. 최종 납부세액 최종세액=산출세액−세액공제\text{최종세액} = \text{산출세액} - \text{세액공제}최종세액=산출세액−세액공제

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2. 양도소득세율 (2025년 기준)

과세표준 (양도차익)세율누진공제액

1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

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3. 장기보유특별공제

보유 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.

보유기간공제율

3년 이상	6%
4년 이상	8%
5년 이상	10%
6년 이상	12%
7년 이상	16%
8년 이상	20%
9년 이상	24%
10년 이상	30% (주택), 최대 80% (1세대 1주택)

✅ 1세대 1주택 장기보유특별공제는 **10년 이상 보유 시 최대 80%**까지 공제 가능

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4. 1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택이라면 양도세가 면제될 수 있습니다.

✅ 보유기간: 2년 이상 보유
✅ 거주기간: 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주
✅ 양도차익: 12억 원 이하

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5. 양도소득세 계산 예시

① 2억 원에 매도하는 경우

• 양도차익 = 2억 - (1억 5,700만 + 500만) = 4,800만 원
• 장기보유특별공제(7년) = 4,800만 × 28% = 1,344만 원
• 과세표준 = 4,800만 - 1,344만 - 250만 = 3,206만 원
• 세율 적용(15%) = 약 373만 원

🔹 2억 원 매도 시 양도세 약 373만 원

② 2억 8,000만 원에 매도하는 경우

• 양도차익 = 2억 8,000만 - (1억 5,700만 + 500만) = 1억 1,800만 원
• 장기보유특별공제(7년) = 1억 1,800만 × 28% = 3,304만 원
• 과세표준 = 1억 1,800만 - 3,304만 - 250만 = 8,246만 원
• 세율 적용(24%) = 약 1,457만 원

🔹 2억 8,000만 원 매도 시 양도세 약 1,457만 원

✅ 비과세 요건 충족 시 양도소득세 면제 가능

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6. 결론

• 양도세는 양도차익, 보유기간, 공제 항목에 따라 달라짐
• 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 면제
• 장기보유특별공제 활용 시 세금 절감 가능
• 2025년 기준 누진세율 적용, 양도차익이 클수록 높은 세율 부담

양도소득세 절세 전략을 위해 사전에 세무사 상담을 추천합니다.